Квартирная мода в Украине пахнет... бедностью

06/10/2017


Сейчас загружу вас цифрами. Будет утомительно, но без этого никак. У нас очередная перемога – бум «скворечников». Точнее, строительный бум, в котором лидируют малометражки и жилье по принципу «чем дешевле, тем лучше». Тенденция, на первый взгляд, оптимистичная, но кое-что меня в ней тревожит. Скажу по секрету: от новой квартирной моды отчетливо пахнет бедностью... 

 

По данным СМИ, за первое полугодие 2017 года в Киеве было принято в эксплуатацию в 3,3 раза больше жилой площади по сравнению с первым полугодием 2016 года – 972,6 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в 2015-2016 годах этот показатель составлял чуть более 1,3 млн. кв. м за весь год. 

Строительный бум Киева опережает данные по Украине, где, по оценке Госстата, рост количества жилья, принятого в эксплуатацию, составил 56,2% по сравнению с первым полугодием 2016 года.

Сообщается, что если в июле 2016 года в Киеве было продано 403 квартиры в новостройках, а в августе – 364, то в июле и августе 2017-го соответственно 613 и 634. 

Всего с начала года в столице совершено 1,1 тыс. сделок при выставленных на продажу 21 тыс. объектов. Причем последняя цифра касается только готового жилья (первичного и вторичного) без незавершенных новостроек. 

Но и это не окончательная цифра. На продажу на первичном рынке Киева, по состоянию на сентябрь 2017 года, выставлено аж... 56 тыс. квартир. Это как уже сданные в эксплуатацию квартиры (20,3 тыс. – в прошлом году и 15,9 тыс. в первом полугодии 2017 года), так и квартиры, которые только начали строить. Такие данные приводит City Development Solutions. То есть предложение на рынке недвижимости в несколько раз превышает спрос. 

При этом киевские застройщики явно вошли в раж. Количество строительных проектов растет как на дрожжах: в 2015 году их было 40, в 2016-м – 69, в 2017-м – свыше 70-ти. Специалисты связывают нынешний строительный бум с недавно принятым законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності", который максимально упрощает разрешительную систему и сокращает пакет необходимых документов.

 

На сегодня стоимость коммунальных услуг, по сути, является «драйвером», формирующим специфику спроса на жилье. Владельцами больших апартаментов могут быть либо очень богатые люди, либо заложники квартирного вопроса. Некоторым не повезло вдвойне: сначала они на всем экономили, чтобы выплатить кредиты, теперь снова экономят, дабы вытянуть квартплату

 

Версия, что на увеличение объемов строительства повлиял спрос со стороны переселенцев из Крыма и Донбасса, имеет право на жизнь. Тем более что официально в Киеве на учете числятся около 170 тыс. таких лиц. Но все же "генеральным спонсором квартирного бума" является... Фонд гарантирования вкладов физических лиц. "Как только ФГВФЛ начал осуществлять выплаты вкладчикам обанкротившихся банков, начался всплеск продаж квартир на первичном рынке", – пишет "Дело".

Еще одна интересная деталь: в этом году на рынке недвижимости наблюдают бум переуступок квадратных метров и квартир в недостроенных домах. По подсчетам риелторов таких предложений стало больше примерно на треть. Это те, кто успели вытащить деньги из банков в 2013-2014 гг., скоропалительно вложили в "котлован", чтобы хоть как-то сохранить и мало-мальски преумножить. Теперь посмотрели, что цены не растут, а платить за еще одну квартиру смысла нет, и решили продать свой актив по-быстрому. Эти сделки также увеличивают общий объем рынка. 

Ну, что ж, застройщики могут благодарить "недоуволенную" экс-главу Нацбанка Валерию Гонтареву за то, что "зачисткой банковского рынка" она переключила интерес потенциальных вкладчиков на новое (хорошо забытое старое) инвестиционное направление – недвижимость. 

В середине 2000-х мы это уже проходили. Когда занюханные хрущевки улетали по 100 тыс. баксов. А на рынке новостроя ценились "квартиры-стадионы" в спальных районах, превратившихся в бетонные джунгли. 

Потом грянул скандал с "Элита-центром" и целый ряд ему подобных, и доверие к новому жилью резко упало. А с повышением цен на коммунальные услуги излишне большой метраж из достоинства превратился в недостаток. Кстати, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч – жилые дома. Только в Киеве – около 700 недостроев. В том числе с запланированным жильем большой площади. 

На сегодня стоимость коммунальных услуг, по сути, является «драйвером», формирующим специфику спроса на жилье. Владельцами больших апартаментов могут быть либо очень богатые люди, либо заложники квартирного вопроса. Некоторым не повезло вдвойне: сначала они на всем экономили, чтобы выплатить кредиты, теперь снова экономят, дабы вытянуть квартплату. Которая на 80-120 кв. м. бывает просто нереальной, несмотря на счетчики и утеплители. 

Поэтому сейчас самые популярные квартиры – это крошечные "скворечники" эконом-сегмента, на который приходится до 55% всех соглашений о купле-продаже. Чтобы повысить самооценку покупателей, их теперь называют смарт-квартирами. 

 

Оптимисты уверяют, что достигнуть "насыщенности жильем" отечественного потребительского сегмента удастся не скоро. Мол, по статистике на одного украинца приходится около 22 кв. м жилья. В Европе этот показатель в два раза выше. К тому же 70% жилья в Украине – ветхое и нужно искать ему замену

 

Помимо обещанных невысоких затрат на содержание такого малогабаритного жилья, покупателей, особенно молодых, прельщает его стоимость – от $20 тыс. за квартиру в областных центрах и столичном регионе, до 45 тыс. в респектабельных районах Киева. 

Хотя лично я не вижу в этой тенденции ничего жизнеутверждающего. Популярность малогабаритного жилья в Украине объясняется не дефицитом земли под застройку, как в Израиле или Японии, а низкими доходами нашего населения. Неужели за жильем в 23 кв. м общей (не жилой!) площади – будущее? 

Пока однозначно ответить на этот вопрос трудно, поскольку массовый ввод в эксплуатацию мини-квартир ожидается в следующем году. До конца 2018-го новые владельцы сделают ремонты, заселятся и получат коммунальные платежки. Только тогда станет ясно, не погорячились ли застройщики со столь радикальным урезанием метража. И не стоило ли найти другой способ снижения стоимости жилья? 

Пессимисты уже не раз отмечали, что нежелание застройщиков резко понижать стоимость квадратного метра при одновременном отсутствии программ ипотеки (рассрочка не компенсирует этого фактора) приведет к тому, что через два-три года рынок продажи квартир в стране просто остановится. 

То есть все, кто сумели вынуть деньги из банков, получить компенсации от ФГВФЛ, кто хотел защитить гривны от инфляции и т.д., уже удовлетворят свои квартирные фантазии. У остальных же денег нет и не будет. 

Впрочем, оптимисты уверяют, что достигнуть "насыщенности жильем" отечественного потребительского сегмента удастся не скоро. Мол, по статистике на одного украинца приходится около 22 кв. м жилья. В Европе этот показатель в два раза выше. К тому же 70% жилья в Украине – ветхое и нужно искать ему замену. 

Например, "Дело" приводит такой аргумент: в 1986 году, когда был последний (до независимости) пик строительства в Украине, сдали в эксплуатацию 26 млн. кв. м. Сейчас же этот показатель в год едва дотягивает до 10 млн. "квадратов". 

Железный аргумент, если не принимать во внимание два "но". Во-первых, население Украины в 1986 году составляло 51,1 млн. человек. А сейчас едва 42,4 млн., из которых минимум два миллиона постоянно живут за границей, и еще около миллиона – это виртуальные граждане, застрявшие на неподконтрольных Киеву территориях. Во-вторых, какой бы ни была объективная потребность населения в качественном жилье, но если денег на это нет и неизвестно, то все остальные доводы в пользу "все будет продано" – алогичны. 

 

Егор Смирнов

Источник: http://versii.com/news/370563/

 


Распечатать статью



 












индекс 01001, г. Киев ул. Крещатик 42-А, офис 13, телефон/факс 483-32-57
Электронная почта: natalia-vitrenko@ukr.net. Мобильный телефон: +380676919398
Пресс-cлужба ПСПУ
Электронная почта: press@vitrenko.org, pspu-post@ukr.net телефон/факс (044) 489-58-95